نوع مقاله : مقاله پژوهشی
نویسندگان
1 دانشیار، گروه مدیریت مالی، دانشکده معارف اسلامی و مدیریت، دانشگاه امام صادق (ع)، تهران، ایران
2 دانشجوی کارشناسی ارشد، گروه مدیریت مالی، دانشکده معارف اسلامی و مدیریت، دانشگاه امام صادق (ع)، تهران، ایران
چکیده
کلیدواژهها
موضوعات
عنوان مقاله [English]
نویسندگان [English]
This study aimed to identify, extract, and classify the factors and requisites influencing the development of Real Estate Investment Trusts (REITs) using a qualitative research method. A systematic review was conducted, examining 1,869 relevant studies published over 23 years (2000-2023). After applying various filters, 91 studies most closely aligned with the objectives were selected for final analysis. The factors and requisites for REIT development were then classified into 4 overarching and 12 organizing themes. The findings indicated that the factors and requisites for REIT development could be analyzed across 4 broad categories: functional, supervisory and supportive, infrastructural, and structural and governance. The functional aspects included attention to financial and economic indicators, operational processes, investment principles, and risk management. The supervisory and supportive aspects covered legislation, policymaking, and regulatory frameworks. The infrastructural aspects encompassed cultural, educational, innovative, and technological dimensions. The structural and governance aspects involved monitoring of managers, investors, and corporate governance. The use of the meta-synthesis approach in this research ensured a comprehensive and holistic review of both domestic and international studies in this field, facilitating the identification and categorization of the multifaceted dimensions influencing REIT development.
کلیدواژهها [English]
مقدمه
تقاضای فراوان برای ابزارهای سرمایهگذاری باعث ایجاد فرصتهای سرمایهگذاری نوآورانه در سراسر جهان در چند دهۀ گذشته شدهاست. باوجود پیچیدگی فزاینده در ابزارهای مالی، بخش املاک و مستغلات همچنان بسیار محبوب است. در استاندارد جهانی طبقهبندی صنعت (GICS)، تعداد صنایع از 10 صنعت به 11 صنعت افزایش یافته است و صنعت املاک و مستغلات دارای دستهبندی خاص خود است (Stevens, 2022). شکل مرسوم سرمایهگذاری در املاک و مستغلات ازطریق خرید و مالکیت داراییهای فیزیکی یا سهام در شرکتهای املاک است. بااینوجود، طیف سرمایهگذاری در املاک و مستغلات در سالیان اخیر تکامل یافته است و اکنون شامل صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات (REITS) است که در مطالعات قبلی به ندرت گنجانده شده است. این صندوقها با جمعآوری سرمایه از سرمایهگذاران مختلف، به تأمین منابع مالی برای پروژههای املاک و مستغلات میپردازند؛ ازاینرو، اهمیت و نقش صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات در توسعه و رشد بازار املاک و مستغلات بسیار چشمگیر است.
صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات و سهام عادی دو نوع مختلف از ابزارهای سرمایهگذاری هستند. سرمایهگذاران صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات دارای مجموعهای از املاک و مستغلات یا وام مسکن هستند، درحالیکه سرمایهگذاران در سهام، مالکیت یک شرکت را خریداری میکنند (Zhang & Hansz, 2019). صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات بسیاری از ویژگیهای مشابه سهام عادی را ارائه میدهند. آنها دارای فرهنگ پرداخت سود سهام هستند که منجر به بهبود وضعیت نقدینگی برای سرمایهگذار میشود (Jensen & Turner, 2022). بیشتر صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات دارای یک سبد دارایی متنوع هستند؛ زیرا تنوع برای سرمایهگذاران از اهمیت حیاتی برخوردار است و ریسک و بازده را متعادل میکند (Zhu & Lizieri, 2022). بهطورکلی، نحوۀ تأمین مالی یک پروژۀ املاک و مستغلات به اندازۀ آن پروژه، حقوق بهرهبرداری، پتانسیل سودآوری و هزینۀ تأمین مالی بستگی دارد. بااینحال، مشوقهای مالیاتی اعمالشده در نتیجه نگاه دولت به مسکن و املاک بهعنوان پدیدهای عمومی، صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات را جذاب میکند (Kowalke & Funk, 2022). بااینحال، راه موفقیت در سرمایهگذاری صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات، با ریسکهای احتمالی مانند نوسانات بازار، حساسیت نرخ بهره، تغییرات نظارتی و نیاز ضروری به ارزیابی دقیق عملکرد همراه شده است (Muttappa et al., 2023).
ریسکهای موجود در صنعت صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات با سایر صنایع متفاوت است؛ برای مثال، صنعت صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات از اهرم بالاتری نسبتبه صنایعی نظیر صنعت بانکداری استفاده میکند. اهرم بالاتر مستلزم بهرهوری عملیاتی بالایی است تا سطوح بالای بدهی را تأمین کند؛ در غیر این صورت، احتمال افزایش هزینۀ بدهی یا کاهش اجباری اهرم وجود دارد (Aroul et al., 2022). اگرچه مقررات قانونی دربارۀ صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات در مقیاس بینالمللی متفاوت است، مواجهۀ آنها با ریسکهای توسعه نیز توسط مقررات خاصی محدود شده است. برخی از این ریسکها نظیر عدم اطمینان دربارۀ سیاستهای اقتصادی، عامل مهمی است که میتواند مستقیماً بر هزینه و ارزش داراییهای صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات تأثیر بگذارد (Zhang et al., 2022).
باتوجهبه نکات مطرحشده، توسعۀ صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات نقش بسیار مهمی در توسعۀ بازار املاک و مستغلات، جذب سرمایه و تأمین منابع مالی برای پروژههای مختلف دارد. با تأکید بر این نکات، در این مقاله عوامل توسعۀ صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات بررسی شده است.
در این پژوهش ابتدا مبانی نظری پژوهش شامل تعاریف و انواع صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات، ساختار صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات، نقاط قوت و ضعف صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات، مطالعۀ صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات در جهان و عوامل مؤثر بر صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات بررسی شده، سپس پیشینۀ پژوهش مرور شده است. درنهایت، با استفاده از روش فراترکیب و با بررسی دقیق و عمیق مطالعات مرتبط با موضوع پژوهش، عوامل و الزامات توسعۀ صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات شناساییشده و به روش تحلیل مضمون دستهبندی شده است.
شرکتی که داراییهای املاک و مستغلات مولد درآمد را تملیک، مدیریت یا تأمین مالی میکند، بهعنوان صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات یا REITS شناخته میشود. صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات با سرمایهگذاری در مجموعۀ متنوعی از املاک، روشی برای ورود و مشارکت در بازار املاک و مستغلات در اختیار سرمایهگذاران قرار میدهند. این املاک میتوانند ساختمانهای اداری، ساختمانهای آپارتمانی، هتلها، مراکز خرید و غیره باشند (Omokhomion et al., 2019).
قانون صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات[1] که چارچوب نظارتی را برای صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات ایجاد کرد، در سال 1960 توسط کنگرۀ آمریکا تصویب و باعث پیدایش ایدۀ صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات شد. هدف اصلی آن بازکردن دسترسی سرمایهگذاران خصوصی به داراییهای املاک و مستغلات مولد بود که پیش از آن فقط در اختیار سرمایهگذاران نهادی بود. با مشارکت اندک سرمایهگذاران و اندازۀ بازار متوسط، توسعۀ صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات در ابتدا نسبتاً کند بود. بااینحال، صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات گسترش فوقالعادهای داشتند و در طول زمان بهعنوان یک سرمایهگذاری جایگزین قابل اعتماد در نظر گرفته شدند. قانون نوسازی صندوق سرمایهگذاری در املاک و مستغلات که در سال 1999 تصویب شد، به توسعۀصندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات با کاهش برخی محدودیتها و افزایش گزینههای سرمایهگذاری آنها کمک کرد (Yakubu, 2022).
ازلحاظ ساختاری، صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات یک مدیر دارایی استخدام میکنند که از املاک صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات مراقبت میکند و در ازای آن کارمزدی دریافت میکند. صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات مدیر صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات را استخدام میکنند که مسئولیت سرمایهگذاری در املاک مناسب را براساس معیارهای سرمایهگذاری دارندگان واحد و بهترین پیشنهادات موجود در بازار، بر عهده میگیرد. علاوه بر این، در صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات اسلامی (I-REITS) مدیر کمیتۀ شرعی نیز منصوب خواهد شد. تمامی این فعالیتها در ازای دریافت کارمزد انجام میشود (AbuAl-Haija & Syed, 2021). مدیر صندوق ممکن است، در قرارداد اجاره با مستأجر موافقت کند که مستأجر ملک را در طول مدت قرارداد اجاره، مدیریت و نگهداری کند (Derbas, 2017).
برخی مزایای صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات عبارت است از: نقدشوندگی بیشتر، حداقل سرمایهگذاری (آستانۀ سرمایهگذاری) کم برای افراد، معافیت مالیاتی، پوشش ریسک سبد، مسئولیت محدود، مدیریت حرفهای و حمایتهای دولتی در بازارهای مالی. برخی معایب صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات نیز عبارت است از: عدم کنترل بر سرمایهگذاریها، اوراق بدهی و سبدها، نوسان قیمت سهام، معاملات داخلی و اطلاعات مدیریتی نامتقارن (Muszynski & Cinar, 2022).
افزایش تقاضا برای سرمایهگذاری در صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات با درنظرگرفتن مزیت متنوعسازی، به گسترش آن کمک کرد. افراد و سازمانها توانستند به انواع داراییهای املاک و مستغلات دسترسی پیدا کنند؛ داراییهایی که مالکیت و مدیریت مستقل آن چالشبرانگیز بود. طیف گستردهتری از سرمایهگذاران، ازجمله: سرمایهگذاران فردی، صندوقهای بازنشستگی و سرمایهگذاران نهادی بهدلیل دسترسی به بازار صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات و مزایای آن به سمت بازار صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات جذب شدند. ایجاد بازارهای ثانویه، سبب بهبود نقدشوندگی و رونق معاملات صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات شد. پیشرفتهای فناوری و نوآوریهای مالی نیز به مدیریت مؤثرتر این صندوقها کمک کرده است. با گذشت زمان، کشورهای دیگر ترتیبات سرمایهگذاری مشابهی را در نتیجۀ موفقیت بازار صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات ایالات متحده اتخاذ کردند (Muttappa et al., 2023).
بهمنظور برخورداری از مزایای مالیاتی، صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات باید الزامات نظارتی خاصی را برآورده کند. آنها باید مقدار درخور توجهی از درآمد خود را (اغلب حدود 90٪) بهعنوان سود سهام به سهامداران بپردازند و از این طریق سرمایهگذاران جویای درآمد را جذب کنند. علاوه بر این، صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات باید مقدار مشخصی از تنوع را در مجموعۀ خود حفظ کند و سهم عمدۀ درآمد خود را از عملیات مربوط به املاک و مستغلات به دست آورد (Braun et al., 2023).
برخی جذابیتهای صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات برای سرمایهگذاران عبارتاند از: محافظ بالقوه در برابر تورم، بازده سود نقدی زیاد، اطمینان بسیار از درآمد، شفافیت مالیاتی و مدیریت متخصص (Ripain & Ahmad, 2015). اگرچه مدل کسبوکار آنها یک مدل پایدار است، صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات بدون ریسک نیستند. پرداخت سود سهام تضمین نشده است و بازار املاک و مستغلات مستعد رکودهای دورهای است. علاوه بر این، توزیع زیاد سود سالانه و کاهش سرمایهگذاری مجدد منجر به نرخ رشد کمتر میشود. دو موضوع عمدهای که میتواند مانع رشد صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات شود، عدم وجود بازار ثانویۀ توسعهیافته و فقدان یک چارچوب راهنمایی و نظارتی است (Saeed, 2011). هیچ روش جهانی برای کاهش ریسکهای شدیدی که بازار سهام و نیز بازار صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات را تهدید میکنند، وجود ندارد. در عوض، باید با استفاده از تکنیکهای مختلف با آن برخورد کرد (AbuAl-Haija & Syed, 2021).
از آنجایی که صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات جریانهای نقدی خود را بیشتر از داراییهای مستغلات به دست میآورد، سرمایهگذاران حرفهای بسیار آسانتر از سایر گزینههای سرمایهگذاری میتوانند آنها را تجزیهوتحلیل کنند (Elyasiani et al., 2022). املاک و مستغلات تملیکشده که در ترازنامۀ شرکت نیز قرار میگیرند، تضامین و وثایقی را برای صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات برای اخذ تسهیلات فراهم میکند؛ بنابراین صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات میتوانند هزینه های استقراض خود را کاهش دهند و ظرفیت بدهی بیشتری را نسبتبه بسیاری از شرکتهای دیگر ایجاد کنند (Versmissen & Zietz, 2017).
در جدول (1) تاریخ ورود برخی از کشورهای توسعهیافته به صنعت صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات آورده شده است. ایالات متحدۀ آمریکا و پس از آن استرالیا و هلند در رتبههای اول تا سوم قرار گرفتند. کشورهای توسعهیافتهای مانند انگلستان، ایتالیا، فرانسه و ژاپن در دهۀ 2000 وارد این صنعت شدند. این واقعیت که ترکیه، بهعنوان کشوری نوظهور، زودتر از بسیاری از کشورهای توسعهیافته وارد این صنعت میشود و به بلوغ میرسد، یک دستاورد بزرگ برای بازار مالی این کشور محسوب میشود (Liow, 2022).
جدول (1): تاریخ ورود برخی از کشورها به بازار REITS (Liow, 2022)
Table (1): The date of entry of some countries into the real estate investment trust market
|
کشور |
تاریخ تأسیس |
|
ایالات متحدۀ آمریکا |
1965 |
|
استرالیا |
1971 |
|
هلند |
1972 |
|
نیوزیلند |
1993 |
|
ترکیه |
1995 |
|
بلژیک |
1995 |
|
ژاپن |
2001 |
|
سنگاپور |
2002 |
|
فرانسه |
2003 |
|
هنگکنگ |
2005 |
|
انگلستان |
2007 |
|
آلمان |
2007 |
|
ایتالیا |
2008 |
مطالعاتی که در آن به الزامات و عوامل توسعۀ صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات اشاره شده است، در جدول (2) به شرح زیر است.
جدول (2): خلاصۀ مطالعات پیشین صورتگرفته در زمینۀ عوامل توسعۀ صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات
Table (2): Summary of previous studies conducted in the field of real estate investment fund development factors
|
جیمز (James, 2009) |
بهکارگیری یک سیستم مالیاتی متمایز بر مبنای طول مدت اقامت ساکنان داراییهای صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات، میتواند در گسترش و تثبیت آنها مؤثر باشد. |
|
چانگ و همکاران )Chang et al., 2012( |
مالکیت بلندمدت و فعال پنج سرمایهگذار نهادی برتر و مالکیت مشاوران سرمایهگذاری تأثیر مثبتی بر کارایی صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات دارد. |
|
لکومته و اویی (Lecomte & Ooi, 2013) |
رابطۀ مثبت معناداری بین حاکمیت شرکتی و عملکرد صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات سنگاپور در سطح 10% وجود دارد. عملکرد صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات سنگاپور در نتیجۀ کاهش عدم تقارن اطلاعاتی و نه ارتقای کارایی عملیاتی بهبود می یابد. |
|
ماس و پریما (Moss & Prima, 2014) |
یکی از عناصر کلیدی یک بازار موفق صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات این است که قانونگذاران به طور مداوم قوانین را بهمنظور حفظ رشد بازار بازبینی کنند. میتوان با ترکیب مهارتهای مدیریت سرمایه و مدیریت دارایی، در مدیریت صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات بهبود ایجاد کرد. |
|
آفولایان (Afolayan, 2017) |
بهمنظور ارتقای بازار صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات لازم است، یک مدل زیرساخت قانونی و حاکمیتی شکل گیرد. بورس اوراق بهادار از این نظر مستلزم توسعه و شفافیت بیشتر در عملکرد خود است. |
|
هو و همکاران )Ho et al., 2017( |
نتایج و یافتهها باید مدیران صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات را تشویق کند تا پذیرهنویسی متقابل (Cross-listing) را بررسی کنند. چنین اقدامی سبب کاهش ریسک صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات خواهد شد. پذیرهنویسی متقابل زمانی است که یک شرکت سهام خود را علاوه بر بورس داخلی خود، در یک یا چند بورس خارجی نیز فهرست میکند. در این صورت میبایست الزامات همۀ بورسهایی که در آن پذیرهنویسی صورت گرفته است، رعایت شود. |
|
چوونی و همکاران (Chuweni et al., 2018) |
یکی از دلایل احتمالی رکود فناوری صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات احتمالاً بهدلیل الزامات این صندوقها است که در آن مدیران صندوق نمیتوانند درآمد را حفظ کرده و برای سال بعد دوباره سرمایهگذاری کنند. مدیران صندوق برای خرید دارایی جدید نیاز به دسترسی به سرمایۀ خارجی دارند که می تواند منجر به هزینۀ سرمایۀ بیشتر از سود انباشته شود. |
|
الشریف )Alsharif, 2021( |
سطح بالاتر بدهی ظاهراً با سطوح پایینتر کارایی همراه است که نشان میدهد صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات عربستان سعودی نباید به تأمین مالی مبتنی بر بدهی متکی باشد؛ زیرا استفاده از بدهی مزیت مالیاتی ندارد. |
|
پیژیانگ (Peixiang, 2022) |
سیستم نظارتی و حقوقی مناسب ازجمله: بهبود سیاستهای مالیاتی و مقررات مربوط به انتقال مالکیت دارایی، بهبود قوانین غربالگری برای پروژههای زیرساختی صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات، آموزش متخصصان حرفهای و نیز بهبود مکانیسم بازار ثانویه صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات زیرساختی از عوامل توسعۀ صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات زیرساختی در چین است. |
|
لیو (Liow, 2022) |
تقریباً تمام بازارهای صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات در ابتدا بهصورت محلی (توسعۀ افقی) ایجاد و توسعه یافته بودند؛ سپس، آنها برای ادامۀ رشد نیاز به سرمایهگذاری در دارایی های بین المللی (ازطریق توسعه عمودی و ادغام) دارند. |
|
نضره دیانه و همکاران (Nadhrah Diyanah et al., 2023) |
OJK سازمان خدمات مالی اندونزی [2]برنامههای آموزشی عمومی دربارۀ صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات را در دستور کار خود قرار دهد. درنهایت، برای مالزی، این مقاله به نهادهای دولتی مانند کمیسیون اوراق بهادار و بورسا مالزی پیشنهاد میکند تا قوانین مربوطه را بازنگری کند و اطمینان حاصل کنند که اطلاعات ارائهشده به عموم دربارۀ صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات با یکدیگر همسو است. |
|
متپا و همکاران (Muttappa et al., 2023) |
توجه به فناوری و نوآوری، پرداختن به مسائل زیست محیطی، اجتماعی و حکمرانی (ESG) و سرمایهگذاری پایدار، ادغام و تملیک (M&A) و بازنگری نظارتی و قانونی ازجمله راهکارهای اصلی رشد و توسعۀ صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات سالهای اخیر است. |
|
فو و ژانگ (Fu & Zhang, 2023) |
ترکیب سرمایهگذاری خصوصی و صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات (PE+Reits Model) ازطریق مداخلۀ صندوق سرمایهگذاری خصوصی در پروژههای توسعهنیافته و درحالرشد و واگذاری آنها به صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات پس از بلوغ این پروژهها، یکی از راهکارهای توسعۀ صنعت صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات در چین است. |
|
ژائو (Zhao, 2023) |
بهبود سطح مدیریت ریسک، جلوگیری از ریسکهای سیستمی و صدور هشدارهای اولیه ریسک به اولویت اصلی در توسعۀ بازار داخلی صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات تبدیل شده است. |
باتوجهبه اینکه مطالعات انجامشده اغلب به مفهوم، ساختار، مزایا و مؤلفههای توسعۀ صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات بهصورت محدود و پراکنده پرداختهاند، کمتر پژوهشی مشاهده شد که بهصورت جامع و همهجانبه به بررسی عوامل توسعۀ صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات بپردازد. باتوجهبه اهمیت این صندوقها در گسترش بازار مالی و توسعۀ صنعت املاک و مستغلات، در این مقاله سعی شده است با مرور نظاممند پژوهشهای صورتگرفته، عوامل و الزامات توسعۀ صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات بهصورت دستهبندیشده ارائه شود و درنهایت، زمینههای مطالعات جدید در اختیار پژوهشگران قرار گیرد.
در پژوهش حاضر از تکنیک فرامطالعه شاخۀ «فراترکیب»[3] استفاده شده است. فرامطالعه، تجزیهوتحلیل عمیق از کارهای پژوهشی انجامشده در یک حوزۀ خاص است که خود دارای چهار نوع اصلی فراتحلیل، فرانظریه، فراروش و فراترکیب است. فراترکیب از گونۀ پژوهشهای مروری تلفیقی و انسجامبخش بوده (Shahsavari & Alamolhoda, 2019) که با مرور نظاممند منابع برای پیداکردن، ارزشیابی، ترکیب و جمعبندی به پژوهشهایی میپردازد که قبلاً دربارۀ یک موضوع خاص به رشتۀ تحریر درآمدهاند (Bench & Day, 2010).
این روش یافتهها و نتایج مطالعات دیگر را که دارای موضوع مشابه و مرتبطی هستند، تحلیل و جمعبندی میکند و باتوجهبه ارتباط آنها با پرسش پژوهش شکل میگیرد. در مقایسه با رویکرد فراتحلیل کمی که بر دادههای کمی ادبیات موضوع و رویکردهای آماری تکیه دارد، فراترکیب بر مطالعات کیفی متمرکز است و ترکیب تفسیر دادههای اصلی مطالعات منتخب است (Zimmer, 2006). این رویکرد میتواند پژوهشگر را در درک شباهتها و تفاوتهای موجود در مطالعات کیفی یک حوزۀ خاص یاری دهد (Aguirre & Bolton, 2014).
برای روششناسی پژوهش از روش هفتمرحلهای سندلووسکی و باروسو (Sandelowski & Barroso, 2007) استفاده شده است که خلاصۀ این مراحل در شکل (1) نمایان است.
شکل (1): گامهای فراترکیب براساس روش هفتمرحلهای
Figur (1): Meta synthesis steps based on the seven-step method
یافتهها
در گام اول نیاز است تا پژوهشگر سؤالات پژوهش را تنظیم کند و هدف اصلی پژوهش آشکار شود. سؤالات پژوهش با پارامترهای گوناگونی در ارتباط است که از آنها تأثیر پذیرفته و بر آنها اثرگذار نیز است. همانگونه که قبلاً نیز مطرح شده بود، سؤال اصلی این پژوهش عبارت است از: «الزامات و عوامل رشد و توسعۀ صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات اسلامی چیست؟» پس از مشخصکردن سؤالات پژوهش، بهمنظور انجام جستوجوی نظاممند پیش از هرگونه اقدام دیگر، میبایست محدودۀ جستوجو براساس روش فراترکیب مشخص شود. بدین منظور کلیدواژههایی نظیر real estate investment trust development, real estate investment trust requirements, real estate investment trust REITs, مقالات علمی معتبر انگلیسی در پایگاههای دادهای ازجمله Scopus Web of Science, JSTOR, Emerald, Taylor & Francis و موتور جستوجوی Google Scholar بررسی شدند. بهدلیل توسعۀ چشمگیر صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات از سال 2000 به بعد خصوصاً در قارۀ آسیا، بهمنظور دستیابی به اشباع نظری، تمامی پژوهشهای منتشرشده در بازۀ زمانی سالهای 2000 الی 2023 میلادی بررسی شدند. برای انتخاب مقالات مناسب براساس الگوریتم نشاندادهشده در شکل (2)، مؤلفههایی نظیر عنوان، چکیده و محتوا ارزیابی شد.
|
تعداد مقالات یافتشده: 1869: N |
|
تعداد مقالات برای بررسی چکیده: N266: |
|
تعداد مقالات ردشده (عنوان): N1603: |
|
تعداد مقالات ردشده (چکیده): N97: |
|
تعداد مقالات برای بررسی محتوای کامل: N169: |
|
تعداد مقالات ردشده (محتوا): N78: |
|
کل مقالات نهایی: N91: |
شکل (2): مدل بازبینی فرایند فراترکیب براساس رویکرد سندلووسکی و باروسو
Figure (2): The review model of meta synthesis process based on the approach of Sandelowski and Barroso
در این مرحله از پژوهش بهمنظور رسیدن به اهداف تعیینشده و گزینش منابع مرتبط با پژوهش، 1869 مطالعۀ به دستآمده طی مراحل قبلی چندین بار بازبینی شد. بخشی از مطالعات بهدلیل عنوان (1603)، چکیده (97) و محتوای غیرمرتبط (78) حذف شدند و درنهایت، 91 مطالعه برای استخراج الزامات و عوامل رشد و توسعۀ صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات اسلامی باقی ماندند. محتوای 91 مقالۀ انتخابی بررسی شد و مؤلفههایی که بهعنوان الزامات و عوامل رشد و توسعۀ صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات اسلامی شناسایی شدهاند، بررسی شد. (جدول 3)
جدول (3): مضامین پایۀ مستخرج از منابع
Table (3): Basic themes extracted from previous studies
|
مضامین پایه |
نقل قول |
|
بهرهمندی از مدیران زن در ساختار مدیریتی صندوق |
مطابق با سایر یافتههای بینالمللی A-Reits بزرگتر (براساس ارزش بازار) و آنهایی که هیئت مدیرۀ بزرگتری دارند، احتمال بیشتری دارد که یک مدیر زن داشته باشند (Dimovski et al., 2013). |
|
برخورداری از یک سیستم مالیاتی متمایز براساس طول مدت اقامت ساکنان |
داشتن یک سیستم مالیاتی متمایز بر دارایی براساس طول مدت اقامت ساکنان آن، میتواند ازجمله راهکارهای گسترش صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات باشد (James, 2009). |
|
برخورداری از حامی مالی (اسپانسر) |
متغیرهای مالی J-Reits و حامی مالی آن تأثیر چشمگیری بر ریسک اعتباری J-Reits دارند (Kanno, 2020). |
|
استفاده از پتانسیل پذیرهنویسی متقابل (Cross-listing) |
پیامدهای عملی نتایج و یافتهها باید مدیران صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات را تشویق کند تا پذیرهنویسی متقابل قابل اجرا را بررسی کنند. پیامدهای اجتماعی چنین پذیرهنویسی متقابل برای صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات باید ریسک را کاهش دهد (Ho et al., 2017). |
|
اتخاذ سیاستهایی بهمنظور جلوگیری از مدیریت سود توسط صندوقها |
بهمنظور بهبود شفافیت و ثبات بازار، تنظیمکنندههای بازار فعلی و بالقوه صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات باید سیاستها و سرمایهگذاریهایی را برای جلوگیری از اتخاذ AEM توسط شرکتها ایجاد کنند تا اطلاعات مالی افشاشدۀ خود را متناسب با قوانین نظارتی صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات تنظیم کنند (Liang et al., 2022). |
|
سلامت بخش بانکی |
سهم اصلی این مطالعه، استفاده از تحلیلهای موجود است که بر بازار املاک و مستغلات بهعنوان یک کل در بازار صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات بهمنظور شناسایی همبستگی و اهمیت هریک از عوامل بر روی حجم بازار صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات تمرکز دارد. در پژوهش حاضر تولید ناخالص داخلی سرانه، ارزش بازار سهام و سلامت بخش بانکی عوامل مثبت و مهمی محسوب میشوند (Jang et al., 2021). |
|
مالکیت خودی (Insider ownership) |
ازنظر تجربی، رابطهای غیرخطی درخور توجه و قوی بین مالکیت خودی Tobin's Q و صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات پیدا شده است که با مبادلۀ بین همسویی انگیزه و اثر مستحکم مالکیت خودی سازگار است .(Han, 2006) |
|
سیاستهای پولی و رفتار بانک مرکزی |
با اتخاذ یک رویکرد تجزیه واریانس، متوجه میشویم که غافلگیری سیاست پولی به طور مداوم بر بازده صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات تأثیر میگذارد و کانال تقسیم سود، نیروی محرکۀ این تأثیر است. نتایج حاکی از حساسیت خاص بازار عمومی املاک و مستغلات به رفتار بانک مرکزی است (Bredin et al., 2011). |
|
سرمایهگذاری در شهرهایی با سطوح عالی توسعۀ اجتماعی و اقتصادی |
تحلیلهای آتی با درنظرگرفتن سایر اقدامات برای تنوعبخشی، برای مثال: سرمایهگذاری در شهرهایی با سطوح مختلف توسعه اجتماعی و اقتصادی توصیه میشود (Dias & Malaquias, 2022). |
|
وجود قوانین و نظارتهای دقیق برای کاهش ظن دستکاری مدیران |
نتایج نشان میدهد که «دستکاری» برای اکثر صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات، بهدلیل وضع دستورالعملها و بررسی دقیق کاهش یافته است (Feng et al., 2022). |
|
کاهش نفوذ و مالکیت مدیرعامل برای افزایش مشارکت سرمایهگذاران نهادی |
سرمایهگذاری نهادی مالکیت سهام کمتر توسط مدیرعامل را ترجیح می دهند که نشاندهندۀ ترجیح کاهش نفوذ مدیرعامل و افزایش حکمرانی است (Frank & Ghosh , 2012). |
|
ترغیب به سرمایهگذاری در صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات توسط بانکهای دولتی |
چگونه مقامات بازار مالی و بانکهای دولتی، خانوارهای شهری را ازطریق کمپینهای بازاریابی و آموزشی به سمت املاک و مستغلات نقد میکشند .(Sanfelici & Halbert, 2019) |
|
حمایت ETFهای بزرگ از صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
سه ETF بزرگ که توسط سرمایۀ صندوق بازنشستگی پشتیبانی میشوند، محرک اصلی تقاضا برای سهام R-Reit را فراهم میکنند و به طور گسترده، بزرگترین مالکان سهام R-Reitهستند.ETF ها به گسترش R-Reitازنظر اندازه و نیز ازنظر جغرافیایی به انواع و مکان های دارایی جدید دامن می زنند (Aalbers et al., 2022). |
|
پرداخت سود سهام حداکثری بهمنظور برخورداری از معافیتهای مالیاتی |
اگر صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات حداقل 90درصد از درآمد مشمول مالیات خود را در قالب سود سهام به سهامداران منتقل کند، از پرداخت مالیات بر درآمد شرکتی در سطح فدرال معاف خواهند بود (Nadhrah Diyanah et al., 2023). |
|
حفظ نسبت بهینۀ نقدینگی |
صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلاتS میتواند با برخورداری از منابع حاصل از فروش واحدها و نیز افزایش سرمایه و سایر روشهای تأمین مالی به نقدینگی مورد نیاز خود برای عملیات مناسب دست یابد (Fu & Zhang, 2023). |
|
تولید ناخالص داخلی |
تولید ناخالص داخلی تأثیر مثبت درخور توجهی بر صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات دارد (Al-Jubran, 2022). |
|
نرخ رشد اجارهبهای سالانه |
نرخ رشد اجارهبهای سالانه ارتباط کاملاً مثبتی با عملکرد صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات دارد و باعث افزایش جریانات نقد در دسترس صندوق میشود (Soon et al., 2023). |
|
حفظ نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام (درجۀ اهرم) |
سطوح بالای بدهی یا اهرم بیشازحد میتواند ریسک مالی را افزایش دهد و تأمین مالی سرمایهگذاریهای جدید یا پرداخت بدهی را برای صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات دشوارتر کند (Muttappa et al., 2023). |
|
حفظ نسبت پوشش بهرۀ اهرم صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام و نسبت پوشش بهره هر دو باید توسط مدیران کنترل شوند (Muttappa et al., 2023). |
|
مدیریت حد بهینه در ساختار سرمایه |
افزایش هزینههای استقراض و ناتوانی در تأمین مالی طرحهای جدید یا تجدید ساختار بدهیهای جاری میتواند بر ظرفیت شرکت برای رشد تأثیر بگذارد (Muttappa et al., 2023). |
|
بهرهمندی از ظرفیت ادغام و تملیک (A&M) |
ازطریق ادغام و تملیک، صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات میتوانند اندازۀ پرتفوی خود را افزایش دهند و از مزایای مقیاس برخوردار شوند و موقعیت خود را در بازار تقویت کنند (Muttappa et al., 2023). |
|
کاهش تقارننداشتن اطلاعاتی |
معاملات داخلی و اطلاعات مدیریتی نامتقارن ازجمله معایب ممکن صندوق است که بایستی مرتفع شود (Kazanci et al., 2023). |
|
تجزیهوتحلیل مقایسهای در سطح بینالمللی |
استراتژی مقایسهای ممکن است به هر صنعت صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات اسلامی کمک کند تا توسعهیافتهتر شود و فرصتهای شغلی بیشتری ایجاد کند و درعینحال، بازار را گسترش دهد .(Nadhrah Diyanah et al., 2023) |
|
بیمۀ داراییها |
برای کاهش ریسک نگهداری داراییها، الزامات بیمۀ داراییها بهصورت جدی دنبال شود .(Muttappa et al., 2023) |
|
ارزیابی دورهای و دقیق عملکرد |
راه موفقیت در سرمایهگذاری صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات با پوشش ریسکهایی مانند نوسانات بازار، حساسیت نرخ بهره، تغییرات نظارتی و نیاز ضروری به ارزیابی دقیق عملکرد هموار شده است (Muttappa et al., 2023). |
|
ایجاد صرفه در مقیاس |
صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات بزرگتر به دلیل صرفهجویی در مقیاس میتوانند در هزینۀ مدیریت دارایی، امور مالی و کارایی عملیاتی صرفهجویی کنند (Muttappa et al., 2023). |
|
بررسی رتبۀ اعتباری مستأجرین |
برای کاهش ریسکهای ناشی از اجارهدادن املاک، لازم است رتبهبندی مستأجرین با دقت صورت گیرد (Muttappa et al., 2023) |
|
پایداری در پرداخت سود سهام |
سرمایهگذاران باید پایداری پرداخت سود سهام را ارزیابی کنند و بازده سود سهام صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات را با معیارهای صنعت مقایسه کنندMuttappa et al., 2023) ). |
|
استفاده از شیوههای حسابداری ارزش منصفانه (FVA) |
اقدامات FVA نقش مهمی در عملکرد صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات دارد؛ زیرا تصویر شفافی از ارزش سبد املاک و مستغلات ارائه می دهد و مدیران صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات را قادر می سازد ارزش سبدها را مستقیماً از ارزش املاک و مستغلات مشاهده کنند (Haslam et al., 2015). |
|
کاهش هزینههای ارکان صندوق |
کاهش هزینههای حقوق و دستمزد ارکان منجر به سودآوری هرچه بیشتر صندوق میشود. |
|
بازاریابی بهمنظور جذب سرمایهگذار |
مطالعات دربارۀ جنبۀ بازاریابی بهویژه رفتار سرمایهگذاران صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات اسلامی و عوامل تعیینکنندۀ آن برای بازکردن فرصت بازارهای جدیدصندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات اسلامی مهم هستند. |
|
توجه به قراردادهای اجاره و شرایط آن |
کسب املاک با ادعاهای قراردادی قوی و شرایط اجارۀ جذاب سبب ارتقای عملکرد صندوق میشود (Al Salam REIT, 2020). |
|
مدیریت ریسک نوسانات بازار املاک و مستغلات |
ارزش املاک ممکن است در زمان توسعۀ اقتصادی و شرایط مطلوب بازار افزایش یابد که برای صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات سودمند است. ازسوی دیگر، قیمت ملک ممکن است در طول رکود بازار یا عرضه بیشازحد کاهش یابد و درنتیجه بر عملکرد صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات تأثیر بگذارد (Muttappa et al., 2023). |
|
مدیریت ریسک محدود طرف مقابل (counterparty limited risk) |
درخصوص قراردادهای اجاره، مدیریت ریسک طرف مقابل حائز اهمیت است (Song & Hao, 2022). |
|
استفاده از شیوۀ مدیریت ریسک سازمانی (ERM) |
این سیستم به مدیر کمک میکند تا به طور مستمر ریسکهای قابل قبولی را که میتواند بر دستیابی به اهداف صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات در پارامترهای تعریفشده ریسک بهطور مؤثر و به موقع تأثیر گذاشته، آنها را ارزیابی، شناسایی، درمان و مدیریت کند (Abu Al-Haija & Syed, 2021). |
|
ایجاد تنوع جغرافیایی در پرتفوی صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات میتوانند دسترسی جهانی و سبد دارایی خود را گسترش دهند. آنها میتوانند ریسک را کاهش دهند و با به دست آوردن املاک در سایر مناطق جغرافیایی یا صنایع دیگر، چشمانداز رشد خود را بهبود دهند (Muttappa et al., 2023). |
|
ایجاد تنوع قارهای در پرتفوی صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
زمانی که صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات در سراسر قارهها به جای کشورها متنوع میشوند، نقش مهمتری ایفا میکند (Hamelink & Hoesli, 2004). |
|
سرمایهگذاری بینالمللی صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
بازارهای بینالمللی صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات به سرمایهگذاران این فرصت را میدهد که تنوع داشته باشند و در معرض انواع مختلف املاک و مناطق جغرافیایی قرار بگیرند. سرمایهگذاری موفقیتآمیز صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات در خارج از کشور نیاز به تلاش گسترده، آشنایی با قوانین محلی و مشاوره حرفهای داردMuttappa et al., 2023) ). |
|
متنوعسازی داراییهای صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
برای کاهش ریسک و افزایش سود احتمالی، تنوعبخشی هنگام سرمایهگذاری در صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات ضروری است. تنوع، سرمایهگذاران را قادر میسازد تا از امکانات در چندین بخش بازار املاک و مستغلات سود ببرند و درعینحال تأثیر ریسکهای بازار یا ریسک خاص را کاهش میدهد Muttappa et al., 2023)). |
|
بررسی منظم ضریب بتای پرتفوی |
بسیار مهم است که مرتباً همبستگی را بررسی کنید و درصورت لزوم، سبد را مجدداً متعادل کنید (Muttappa et al., 2023). |
|
توجه به موقعیت جغرافیایی املاک تحت مالکیت صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
موقعیتهای جغرافیایی و شرایط بازار، پویایی عرضه و تقاضا و فرصتهای توسعۀ آیندهنگر در آن مناطق را تجزیهوتحلیل کنید. استراتژیکبودن مکان دارایی بهطورکلی بهعنوان یک مؤلفۀ کلیدی عملکرد آن دارایی ازلحاظ درآمدی، بسیار مهم است (Mohamed et al., 2012). |
|
بازنگری دورهای در قوانین بهمنظور پویایی بیشتر |
کمیسیون اوراق بهادار مالزی دربارۀ فعالیتهای غیرشرعی مذکور در قوانین اولیه بهمنظور تسهیل در عملیات صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات بازنگری میکند. یکی از عناصر کلیدی یک بازار موفق صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات این است که قانونگذاران به طور مداوم قوانین را بهمنظور حفظ رشد بازار بازبینی کنند (Moss et al., 2014). |
|
پیادهسازی سیستم اعتبار مالیاتی برای جلوگیری از مالیات مضاعف |
توصیه میشود تمام موضوعات و مراحل زیرساختهای صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات، فعالیتی مالی در نظر گرفته شود و یک سیستم اعتبار مالیاتی برای جلوگیری از مالیات مضاعف معرفی شود (Peixiang , 2022). |
|
تخفیفهای مالیاتی |
تخفیفات مالیاتی در زمینۀ مالیات بر مالیات بر ارزش افزوده زمین، مالیات بر درآمد شرکت و مالیات نقلوانتقال املاک و مستغلات میتواند به استقبال هرچه بیشتر سرمایهگذاران و مؤسسان صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات منجر شود (Peixiang , 2022). |
|
مشخص و واضحبودن قوانین مربوط به انتقال مالکیت دارایی |
چین باید در اسرع وقت مجموعۀ کاملی از هنجارهای قانونی را برای انتقال دارایی تشکیل دهد تا الزامات مربوط به انتقال مالکیت، انتقال حقوق بهرهبرداری و انتقال حقوق صاحبان سهام در داراییهای اساسی در طول ساخت پروژههای زیربنایی را روشن کند (Peixiang , 2022). |
|
وجود مقررات مکتوب و مشخص |
میبایست مقررات یا دستورالعملهای مکتوب دربارۀ صندوهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات اسلامی صادر شود؛ زیرا این مقررات/دستورالعملها متواند راه را برای تبدیلشدن سنگاپور به مرکز بازار سرمایۀ اسلامی و استانداردسازی و حاکمیت بهتر هموار کند (Nadhrah Diyanah et al., 2023). |
|
ایجاد و حفظ مزایا و تخفیفهای مالیاتی برای سرمایهگذاران |
مزایای مالیاتی سرمایهگذاریهای صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات ممکن است در نتیجۀ تغییرات در قوانین مالیاتی تغییر کند. لازم است بهمنظور حفظ جذابیت بازار صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات مزایای مالیاتی آن نیز حفظ شود (Muttappa et al., 2023). |
|
رفع محدودیتهای مالکیتی و جذب سرمایهگذار خارجی |
سادهسازی قوانین مربوط به مالکیت صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات ازجمله مالکیت سرمایهگذاران خارجی، منجر به رشد و توسعه میشود و صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات را بزرگتر میکند (Muttappa et al., 2023). |
|
کاهش هزینههای انتشار صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلاتS در بورسها |
هزینههای انتشار بر وضعیت سودآوری صندوق پس از انتشار تأثیر منفی میگذارند (Deng & Eng Ong, 2018). |
|
سادهسازی قوانین پذیرش صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات در بورس |
پذیرش صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات در بورس میتواند بر عملکرد آنها تأثیر بهسزایی داشته باشد. لازم است درخصوص قوانین پذیرش آنها، سادهسازیهایی صورت گیرد (Zhao, 2023). |
|
آستانۀ سرمایهگذاری معقول و مناسب در صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
کاهش حداقل سرمایهگذاری هر فرد در صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات سبب ورود نقدینگی بیشتر به آن خواهد شد و افزایش استقبال سرمایهگذاران را به دنبال خواهد داشت (Li et al., 2022). |
|
اعمال مالیات بر زمینهای خالی |
قانون مالیات بر زمین خالی (WLT) باید به رشد بیشتر در مالکیت خانهها منجر شود (Derbas, 2017). |
|
تخفیفهای مالیاتی برای فروشندگان املاک به صندوق |
صاحبان املاکی که املاک خود را به صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات میفروشند، از مالیات بر عایدی املاک نیز معاف هستند (Mohamed et al., 2012). |
|
کاهش محدودیتهای اخذ تسهیلات توسط صندوق |
آزادسازی محدودیت وام برای صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات سبب تسهیل در تأمین مالی این نوع از صندوقها میشود. (Mohamed et al., 2012) |
|
تسهیل در الزامات راهاندازی صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
در اندونزی فقط مدیر صندوق میتواند صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات ایجاد کند. در همین حال، در کشورهایی مانند ژاپن، کره و ایالات متحده، صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات را میتوان توسط غیر از مدیران صندوق خصوصاً توسعهدهندگانی نیز ایجاد کرد که به دنبال تأمین مالی غیربانکی برای تأمین مالی پروژههای ساختوساز خود هستند (Chiang & Joinkey, 2006). |
|
کاهش حداقل سرمایۀ اولیه برای شروع به کار صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
کاهش حداقل سرمایۀ اولیه برای شروع به کار صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات از 100 میلیون ریال به 75 میلیون ریال موجب گسترش صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات میشود (Derbas, 2017). |
|
کاهش کارمزدهای معاملات بازار سرمایه |
مقررات فعلی صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات 400,000 ریال را بهعنوان هزینۀ خدمات ثبت واحد Tadawul و 0.03٪ را بهعنوان هزینههای پذیرش سالانۀ Tadawul تحمیل میکند (Derbas, 2017). |
|
افزایش اندازۀ مالکیت مجاز برای سرمایهگذاران نهادی |
افزایش اندازۀ مالکیت مجاز برای سرمایهگذاران نهادی سبب مشارکت بیشتر آنها در سرمایهگذاری میشود (Alias & Tho, 2011). |
|
کاهش نرخ مالیات بر عایدی سرمایه درصورت سرمایهگذاری بلندمدت در صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
زمان نگهداری سهام بر نرخ مالیات اعمالشده بر عایدی سرمایه تأثیر میگذارد. سود اغلب بهعنوان سود سرمایهگذاری بلندمدت طبقهبندی میشود و اگر سهام بیش از یک سال نگهداری شود، با نرخ کاهشی مالیات مشمول مالیات میشود (Muttappa et al., 2023). |
|
ارتقای بازار ثانویه درخصوص معاملات صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
بهمنظور بهبود وضعیت نقدشوندگی صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات، بازار ثانویه نقش بسیار پررنگی ایفا میکند (Muttappa et al., 2023). |
|
عرضۀ پول |
عرضۀ پول با بازدهی صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات رابطۀ مستقیمی دارد (Soon et al., 2023). |
|
وجود چشماندازهای کلان اقتصادی/برنامههای بلندمدت دولت و صنایع |
وجود چشماندازهای کلان اقتصادی و برنامههای بلندمدت دولت و صنایع میتواند بر ورودی و خروجی نقدینگی به صنایع مختلف تأثیر داشته باشد (Demirci & Zengel, 2023). |
|
حمایت مالی از صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
حمایت مالی قوی میتواند یکی از عوامل مهم در رشد بازارهای صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات آسیا در دهۀ گذشته باشد (Prima et al., 2013). |
|
گسترش فرهنگ سرمایهگذاری و سواد مالی در سطح کشور |
اندونزیاییها دربارۀ بازار سرمایه از میزان سواد کمی برخوردارند. برای مبارزه با این، OJK بهبود سواد مالی بازار سرمایه را بهعنوان بخشی از استراتژی ملی 2021 در SNKI (استراتژی ملی بهمنظور تحقق رفاه در اندونزی) گنجانده است (Suleiman et al., 2022). |
|
پرورش متخصصان حرفهای در زمینۀ صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
پرورش متخصصین حرفه ای برای مدیریت بخشهای مختلف صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات منجر به توسعۀ این صنعت در آینده خواهد شد .(Peixiang , 2022) |
|
تبادل اطلاعات و انتقال تجربیات میان کشورهای فعال در بازار صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
تقلید از بهترین شیوهها برای استفادۀ کامل از پتانسیل صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات اسلامی عاقلانه به نظر میرسد. تبادل اطلاعات در سراسر کشورهای فعال در بازار صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات میتواند باعث تسریع در رشد صنعت صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات اسلامی شود و تأثیر مطلوبی بر اقتصاد بگذارد (Nadhrah Diyanah et al., 2023). |
|
ترکیب PE+Reits |
مداخله صندوق سرمایهگذاری خصوصی در پروژههای توسعهنیافته و درحال رشد و واگذاری آنها به صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات پس از بلوغ آنها با مدیریت مجزا، ازجمله راهکارهای توسعۀ صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات است (Fu & Zhang, 2023). |
|
دیجیتالیسازی فرایند اجاره و معاملات املاک و مستغلات |
پورتالهای آنلاین و پلتفرمهای دیجیتال، تبادل اسناد و مدیریت معاملات را آسان میکنند. این دیجیتالیشدن باعث افزایش شفافیت، کاهش هزینهها و اثربخشی عملیاتی میشود (Muttappa et al., 2023). |
|
پرداختن به عوامل ESG (محیطی، اجتماعی و حاکمیتی) |
گواهیهای ساختمان سبز (Green building certifications): گواهینامههای LEED (حاکمیت در طراحی انرژی و محیطی) و BREEAM (روش ارزیابی محیطی تأسیسات تحقیقاتی ساختمان) توسط صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات بهعنوان سرمایهگذاری در ساختمان سبز در اولویت قرار گرفتهاند (Muttappa et al., 2023). |
|
بهرهگیری از proptech (Property technology) |
بهرهگیری از فنّاوری بلاکچین، تجزیهوتحلیل دادهها، هوش مصنوعی و سیستمهای مدیریت هوشمند ساختمان، مدیریت دارایی را ساده میکند، رضایت مستأجر را افزایش میدهد، بهرهوری انرژی را به حداکثر میرساند و امکان انتخاب سرمایهگذاری مبتنی بر دادهها را فراهم میکند (Muttappa et al., 2023). |
|
استفاده از هوش مصنوعی در صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
توسعۀ هوش مصنوعی بسیار سریع در حال تغییر است. متأسفانه در بازار صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات چین مورد استفاده و مطالعه قرار نگرفته است (Li et al., 2022). |
|
تشکیل صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات تخصصی |
صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات سعودی متمرکز یا تخصصی به طورکلی در استفاده از ورودیهای خود بسیار کارآمد هستند (Alsharif, 2021). |
|
متخصصبودن مدیران صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
افزودن تخصص و تجربه، قابلیتهای کلی صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات را بهبود میبخشد و آن را برای توسعه در آینده تنظیم میکند (Lan Chong et al., 2017). |
|
جذب سرمایهگذاران نهادی |
این سرمایهگذاران در برابر سرمایهگذاران حقیقی، ثبات بیشتری دارند و نقدینگی بیشتری را در اختیار صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات قرار میدهند (Muttappa et al., 2023). |
|
مالکیت بلوکی |
مالکیت بلوک بر ارزش صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات در آسیا تأثیر میگذارد و آن را افزایش میدهد. (Lan Chong et al., 2017) |
|
توجه و پرداختن به مباحث حاکمیت شرکتی |
رویهها و ساختار حاکمیت صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات را تجزیهوتحلیل کنید. در نظر بگیرید که منافع مدیریت چقدر با منافع سهامداران، استقلال هیئتمدیره و شفافیت گزارشگری مالی مطابقت دارد (Muttappa et al., 2023). |
|
توجه به مکانیسم حاکمیت داخلی به جای خارجی |
حاکمیت خارجی ارتباط ناچیزی با عملکرد دارد؛ در عوض این مکانیسمهای حاکمیت داخلی است که باید در هنگام کار روی افزایش عملکرد صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات به آنها توجه بیشتری کرد. منافع مالکان و مدیریت برای صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات مدیریتشدۀ داخلی همسو هستند و نسبت به ریسک بازار در مقایسه با مدیریت خارجی حساسیت کمتری دارند (Abu Al-Haija & Syed, 2021). |
|
حسابرسی دورهای صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
اصلاحات، تحول و افشای بیشتر در موضوعات هیئتمدیره، حسابرسی و ساختار هزینهها بهمنظور بهبود و هدایت توسعۀ استراتژیک صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات در آسیا لازم است (Lan Chong et al., 2017) |
در این گام، پژوهشگر بهدنبال مضامینی است که از متن منابع موجود پدیدار شدهاند؛ ازاینرو پس از مشخصشدن مضامین، نوعی طبقهبندی موضوعی شکل میگیرد که موضوعات مشابه، در کنار یکدیگر ذیل یک موضوع قرار میگیرند که به آنها مقوله گفته میشود. در این مرحله با استفاده از روش کدگذاری بر مبنای تحلیلهای صورتگرفته و با مرور چندین باره طی فرایندی رفتوبرگشتی چندمرحلهای، به کمک تحلیل محتوا طبقهبندی مؤلفهها صورت گرفت. در گام ششم روش فراترکیب که کنترل کیفیت نامیده شده است، کیفیت پژوهشها ارزیابی میشود. در پژوهشهای کیفی اعتبار به معنای قابل دفاعبودن پژوهشها، باورپذیربودن آن، درستی و تصدیق آن پژوهشها است. در این پژوهش تلاش شد، توضیحاتی واضح برای گزینههای پژوهش ارائه شود. از دیدگاه خبرگان برای ارزیابی یافتههای پژوهش در قالب گروه کانونی استفاده شد. در بخش نهایی از روش فراترکیب و پس از انجام فرایندهای این روش، الگوی جامع عوامل و الزامات مؤثر بر یافتههای پژوهش که ماحصل انتزاع از کدهای اولیه باعنوان تمهای پژوهش و انتزاع از تمها باعنوان مقولهها است، در قالب طبقهبندی عوامل توسعه و گسترش صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات اسلامی عنوان شده است. در این بخش از روش تحلیل مضمون استفاده شدهاست. تحلیل مضمون یکی از روشهای ساده و کارآمد تحلیل کیفی و روشی برای شناخت، تحلیل و گزارش الگوهای موجود در دادههای کیفی است. این روش فرایندی برای تحلیل دادههای متنی است و دادههای پراکنده و متنوع را به دادههایی غنی و تفصیلی تبدیل میکند. در تحلیل مضمون، واحد تحلیل بیشتر از یک کلمه یا اصطلاح است و به بافت دادهها و نکات ظریف آنها بیشتر توجه میشود و از شمارش کلمات و عبارات آشکار فراتر میرود و بر شناخت و توضیح ایدههای صریح و ضمنی تمرکز میکند؛ سپس، از کدهای مضامین اصلی برای تحلیل عمیقتر دادهها استفاده میشود و میتوان از فراوانی نسبی مضامین برای مقایسۀ آنها و تهیۀ ماتریس مضامین و ترسیم شبکۀ مضامین استفاده کرد. (جدول 4) (Abedi & et al., 2011)
جدول (4): طبقهبندی عوامل توسعۀ صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات
Table (4): Classification of real estate investment trusts development factors
|
مضامین فراگیر |
مضامین سازماندهنده |
مضامین پایه |
|
عوامل عملکردی |
توجه به شاخصها و مباحث مالی و اقتصادی |
پرداخت سود سهام حداکثری بهمنظور برخورداری از معافیتهای مالیاتی |
|
استفاده از ظرفیت صکوک برای تأمین مالی |
||
|
نوسانات شاخص سهام |
||
|
رشد اقتصادی |
||
|
سلامت بخش بانکی |
||
|
حفظ نسبت بهینۀ نقدینگی |
||
|
تولید ناخالص داخلی |
||
|
نرخ بیکاری |
||
|
نرخ تورم |
||
|
قیمت طلای جهانی |
||
|
قیمت نفت |
||
|
نرخ رشد اجارهبهای سالانه |
||
|
حفظ نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام (درجۀ اهرم) |
||
|
حفظ نسبت پوشش بهرۀ اهرم صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
||
|
مدیریت حد بهینه در ساختار سرمایه |
||
|
توجه به عوامل فرایندی و عملیاتی |
بهرهمندی از ظرفیت ادغام و تملیک (A&M) |
|
|
کاهش عدم تقارن اطلاعاتی |
||
|
توجه به جنبههای معماری و مهندسی املاک بهمنظور جذابیت آنها برای مستأجرین |
||
|
بومیسازی صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات بهمنظور ایجاد سازگاری بیشتر |
||
|
تجزیهوتحلیل مقایسهای در سطح بینالمللی |
||
|
سرمایهگذاری با تأثیر اجتماعی |
||
|
بیمه داراییها |
||
|
ارزیابی دورهای و دقیق عملکرد |
||
|
استفاده از مدلهای پیشبینی مناسب |
||
|
ایجاد صرفه در مقیاس |
||
|
تحلیل پیوستۀ وضعیت بازار مسکن |
||
|
بررسی رتبۀ اعتباری مستأجرین |
||
|
پایداری در پرداخت سود سهام |
||
|
استفاده از شیوههای حسابداری ارزش منصفانه (FVA) |
||
|
استفاده از استاندارد GAAP در سیستم حسابداری صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
||
|
رصد مداوم وضعیت اجارۀ املاک درخصوص انقضا، تمدید یا افزایش نرخ اجارهبها |
||
|
کاهش هزینههای ارکان صندوق |
||
|
بازاریابی بهمنظور جذب سرمایهگذار |
||
|
توجه به قراردادهای اجاره و شرایط آن |
||
|
ساختوساز و نوسازی و توسعه به جای مالکیت صرف |
||
|
مدیریت ریسک |
مدیریت ریسک نرخ بهره |
|
|
مدیریت ریسک نرخ ارز |
||
|
مدیریت ریسک تغییرات منطقهای |
||
|
مدیریت ریسک نوسانات بازار املاک و مستغلات |
||
|
مدیریت ریسک محدود طرف مقابل (counterparty limited risk) |
||
|
مدیریت ریسک EPU (عدم قطعیت سیاست اقتصادی) |
||
|
مدیریت ریسک اعتباری با استفاده از حامی مالی (اسپانسر) |
||
|
استفاده از شیوۀ مدیریت ریسک سازمانی (ERM) |
||
|
توجه به اصول و مبانی سرمایهگذاری |
شناسایی برترین بخشها در سرمایهگذاری املاک |
|
|
ایجاد تنوع جغرافیایی در پرتفوی صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
||
|
ایجاد تنوع قارهای در پرتفوی صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
||
|
سرمایهگذاری بینالمللی صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
||
|
تجزیهوتحلیل مالی صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
||
|
متنوعسازی داراییهای صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
||
|
اتخاذ استراتژی مناسب در سرمایهگذاریها |
||
|
سرمایهگذاری در بازارهای نوظهور و توسعهنیافته املاک و مستغلات |
||
|
سرمایهگذاری مبتنی بر اطلاعات بهروز و دقیق |
||
|
بررسی منظم ضریب بتای پرتفوی |
||
|
انتخاب روشهای سرمایهگذاری مبتنی بر ملاحظات دارندگان واحدها |
||
|
توجه به موقعیت جغرافیایی املاک تحت مالکیت صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
||
|
شناسایی بازار هدف دارندگان واحد |
||
|
گسترش مرزهای سرمایهگذاری صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات به خوابگاههای دانشجویی و خانههای متحرک |
||
|
سرمایهگذاری در شهرهایی با سطوح عالی توسعۀ اجتماعی و اقتصادی |
||
|
تلاش برای بالا نگهداشتن نرخ اشغال (occupancy rate) پرتفوی |
||
|
عوامل حمایتی و نظارتی |
قانونگذاری |
بازنگری دورهای در قوانین بهمنظور پویایی بیشتر |
|
پیادهسازی سیستم اعتبار مالیاتی برای جلوگیری از مالیات مضاعف |
||
|
تخفیفهای مالیاتی |
||
|
مشخص و واضحبودن قوانین مربوط به انتقال مالکیت دارایی |
||
|
وجود مقررات مکتوب و مشخص |
||
|
صریح و مشخصبودن قوانین برای جلوگیری از برداشت متفاوت |
||
|
ارائۀ شفاف و همسوی اطلاعات ازسوی نهادهای ناظر |
||
|
ایجاد و حفظ مزایا و تخفیفهای مالیاتی برای سرمایهگذاران |
||
|
افزایش گزینههای سرمایهگذاری صندوق |
||
|
رفع محدودیتهای مالکیتی و جذب سرمایهگذار خارجی |
||
|
کاهش هزینههای انتشار صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات در بورسها |
||
|
سادهسازی قوانین پذیرش صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات در بورس |
||
|
آستانۀ سرمایهگذاری معقول و مناسب در صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
||
|
اعمال مالیات بر زمینهای خالی |
||
|
تخفیفهای مالیاتی برای فروشندگان املاک به صندوق |
||
|
کاهش محدودیتهای اخذ تسهیلات توسط صندوق |
||
|
تسهیل در الزامات راهاندازی صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
||
|
مجوز معاملۀ صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات در بازارهای پایه (OTC) |
||
|
کاهش حداقل سرمایۀ اولیه برای شروع به کار صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
||
|
جلوگیری از رشد بانکداری سایه (shadow banking) |
||
|
کاهش کارمزدهای معاملات بازار سرمایه |
||
|
افزایش اندازۀ مالکیت مجاز برای سرمایهگذاران نهادی |
||
|
ایجاد یک سیستم مالیاتی متمایز براساس طول مدت اقامت ساکنان |
||
|
الزام به خروج بانکها از ملکداری |
||
|
کاهش نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در صورت سرمایهگذاری بلندمدت در صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
||
|
سیاست گذاری |
ارتقای بازار ثانویه درخصوص معاملات صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
|
|
عرضۀ پول |
||
|
وجود چشماندازهای کلان اقتصادی/برنامههای بلندمدت دولت و صنایع |
||
|
افزایش عرضۀ مسکن |
||
|
حمایت مالی از صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
||
|
سیاستهای پولی و رفتار بانک مرکزی |
||
|
ایجاد انگیزۀ کافی برای توسعهدهندگان صنعت |
||
|
ترغیب به سرمایهگذاری در صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات توسط بانکهای دولتی |
||
|
تثبیت بازار |
||
|
اصول نظارتی |
برخورداری از ساختار نظارتی مناسب و فراگیر ازسوی نهادهای ناظر |
|
|
نظارت بهمنظور جلوگیری از مدیریت سود (AEM) توسط صندوقها |
||
|
افشا و گزارشگری منظم و دورهای و مطابق با استانداردهای بینالمللی |
||
|
نظارت بر روش ارزیابی املاک |
||
|
وجود قوانین و نظارتهای دقیق برای کاهش ظن دستکاری مدیران |
||
|
هماهنگسازی بینالمللی |
||
|
عوامل زیرساختی |
فرهنگسازی و آموزشی |
علم و آگاهی از صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
|
گسترش فرهنگ سرمایهگذاری و سواد مالی در سطح کشور |
||
|
پرورش متخصصان حرفهای در زمینۀ صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
||
|
تأسیس نهادهای تحقیقاتی و ترویجی برای گسترش بازار صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
||
|
تبادل اطلاعات و انتقال تجربیات میان کشورهای فعال در بازار صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
||
|
نوآوری و فناوری |
ترکیب PE+REits |
|
|
دیجیتالسازی فرایند اجاره و معاملات املاک و مستغلات |
||
|
ارتقای فناوری در فرایند صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
||
|
پرداختن به عوامل عوامل ESG (محیطی، اجتماعی و حاکمیتی) |
||
|
توسعۀ استراتژیهای کارآمد انرژی و ادغام منابع انرژی تجدیدپذیر در ساختمانهای تحت مدیریت |
||
|
استفاده از ظرفیت Stapled Reits |
||
|
بهرهگیری از proptech (Property technology) |
||
|
استفاده از هوش مصنوعی در صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
||
|
نوآوری های مالی (Umbrella Partnership Reits) |
||
|
تشکیل صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلاتی تخصصی |
||
|
معرفی شاخص برای صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلاتی منطبق با شریعت |
||
|
ساخت شهرهای اقتصادی با هدف جذب سرمایهگذاران داخلی و بینالمللی |
||
|
ادغام صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات اسلامی با سایر محصولات مؤسسات مالی اسلامی، ازجمله تکافل |
||
|
صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات اسلامی بهعنوان تأمین مالی برای توسعۀ املاک وقف |
||
|
استفاده از پتانسیل پذیرهنویسی متقابل (Cross-listing) |
||
|
پذیرهنویسی صندوق میان پذیرهنویسان |
||
|
عوامل ساختاری و حاکمیتی |
ناظر به مدیران |
استخدام مدیر دارایی (property manager) علاوه بر مدیر صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
|
متخصصبودن مدیران صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
||
|
دراختیارداشتن کارشناسان مجرب در زمینۀ صنعت املاک و مستغلات |
||
|
برخورداری کمیتۀ سرمایهگذاری از تخصصهای مرتبط |
||
|
استخدام مدیران عامل جوان با افق بلندمدت |
||
|
بهرهمندی از مدیران زن در ساختار مدیریتی |
||
|
دراختیارداشتن کارشناسان مجرب در زمینۀ دانش مالی و سرمایهگذاری |
||
|
ناظر به سرمایهگذاران |
جذب سرمایهگذاران نهادی |
|
|
سرمایهگذاری شرکتهای مشاور سرمایهگذاری و مشارکت کمتر صندوقهای بازنشستگی |
||
|
حمایت ETFهای بزرگ از صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
||
|
مالکیت خودی (Insider ownership) |
||
|
مالکیت بلوکی |
||
|
ناظر به حاکمیت شرکتی |
وجود سند اطمینان (Trust Deed) در ساختار صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
|
|
توجه و پرداختن به مباحث حاکمیت شرکتی |
||
|
توجه به مکانیسم حاکمیت داخلی به جای خارجی |
||
|
بهرهگیری از شاخصهای حاکمیت شرکتی |
||
|
حسابرسی دورهای صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
||
|
کاهش نفوذ و مالکیت مدیرعامل برای افزایش مشارکت سرمایهگذاران نهادی |
||
|
وجود امین یا متولی در ساختار صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات |
در این پژوهش تلاش شد تا عوامل و الزامات توسعۀ صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات با استفاده از رویکرد فراترکیب و روش هفتمرحلهای سندلووسکی و باروسو (Sandelowski & Barroso, 2007) از بطن مطالعات پیشین استخراج و الگویی برای بررسی این عوامل ارائه شود. بر این مبنا و پس از جستوجو در پایگاههای علمی معتبر و بهرهگیری از پژوهشهای مرتبط، الگوی نهایی عوامل و الزامات توسعۀ صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات با 4 مضمون فراگیر، 12 مضمون سازماندهنده و 139 مضمون پایه به شرح شکل (3) طراحی شد.
شکل (3): طبقهبندی عوامل توسعۀ صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات
Figure (3): Classification of real estate investment trusts development factors
پژوهشهای پیشین بهصورت پراکنده، محدود و جزئی به برخی عوامل و الزامات توسعۀ صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات پرداخته بودند. در پژوهش متپا، پانیگراهی و شتی (Muttappa et al., 2023) و در پژوهش نضره دیانه، نورالحافظ و روسنی (Nadhrah Diyanah et al., 2023) بهصورت طبقهبندینشده و پراکنده به برخی از عوامل توسعۀ صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات در هر چهار زمینۀ عملکردی، حمایتی، زیرساختی و ساختاری اشاره شده است. در پژوهش کنگسون و همکاران (Soon et al., 2023) به برخی عوامل مالی و اقتصادی و سیاستگذاری مؤثر در توسعۀ صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات پرداخته شده است. ایندراوان و وهیونینگسیه (Indrawan & Wahyuningsih, 2019) بر تأثیر عوامل مالی و اقتصادی، نظارتی، نوآوری و فناوری بر توسعۀ صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات تأکید کردند. ابوحاجیه و سید (Abu Al-Haija & Syed, 2021) تأثیر مدیریت ریسک، نوآوری و عوامل ساختاری و حاکمیتی را بر توسعۀ صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات نشان دادند. سوهانه محمد و همکاران (Mohamed et al., 2012) اصول و مبانی سرمایهگذاری و قانونگذاری را بر توسعۀ صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات مؤثر میدانند. مانوئل آلابرز و همکاران (Aalbers et al., 2022) عوامل قانونی، ساختاری و سرمایهگذاری را پررنگ قلمداد میکنند. پژوهشگران بسیاری نیز بهصورت بسیار محدود و جزئی به معدود عواملی اشاره کردهاند.
در پژوهش حاضر سعی شد با مرور نظاممند مطالعات پیشین، عوامل و الزامات توسعۀ این صندوقها بهصورت جامع استخراج و با رویکرد تحلیل مضمون، بهصورت طبقهبندیشده ارائه شوند. بررسی مطالعات پیشین نشان میدهد که مقالات بسیار اندکی بهصورت صریح و مستقیم، با موضوع شناسایی عوامل و الزامات توسعۀ صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات نگاشته شدهاند.
باتوجهبه اهمیت فراوان عوامل نظارتی و حمایتی در توسعۀ صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات، نقش دولت و نهادهای حاکمیتی در قانونگذاری، سیاستگذاری و نظارت بر صندوقها بسیار پررنگ است. حمایتهای دولتی میتواند در راهاندازی، کاهش محدودیتها، توسعه و رفع چالشهای صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات تأثیر بهسزایی داشته باشد. در بحث عملیاتی نیز استخدام مدیران کاربلد و مسلط به مباحث مالی، سرمایهگذاری، ریسک و صنعت املاک و مستغلات میتواند عملکرد موفقیت در عملیات صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات را تضمین کند. تبادل اطلاعات، مطالعۀ بهروزترین پژوهشها و بهرهگیری از ظرفیتهای فناوری، میتواند منجر به نوآوریهایی در عملیات این صندوقها شود. درنهایت، توجه به مباحث مالکیتی و حاکمیت شرکتی ازسوی مدیران صندوق و نیز ازسوی نهادهای ناظر میتواند در جلب اعتماد سرمایهگذاران بالقوه و درنهایت، گسترش بازار صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات مؤثر باشد.
پیشنهاد میشود نتیجۀ پژوهش حاضر با استفاده از روشهای کمی و پرسشنامه در جوامع بزرگتر بررسی شود. نتیجۀ پژوهش حاضر که با رویکرد فراترکیب به دست آمده است، در مطالعات آتی با بهرهگیری از روشهای کیفی با نظرات خبرگان مقایسه شود. باتوجهبه تجربۀ کشورهای توسعهیافته در زمینۀ توسعۀ صنعت صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات، به ارائۀ الگوهای عملیاتی مؤثر و کارآمد برای پیادهسازی داخلی پرداخته شود. باتوجهبه اهمیت مباحث مالیاتی و حسابداری در زمینۀ صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات، پیشنهاد میشود درخصوص راهکارهای گسترش صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات ازطریق معافیتهای مالیاتی و سیستم حسابداری مؤثر، پژوهشهایی صورت پذیرد. بر مباحث حاکمیت شرکتی با تأکید بر هیئتمدیره و سرمایهگذاران نهادی در پژوهشهای آتی تاکید بیشتری شود. باتوجهبه روند روبهرشد صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات اسلامی طی سالیان اخیر، پیشنهاد میشود به چالشهای موجود در این صندوقها توجه بیشتری شود.
[1] The Real Estate Investment Trust Act
[2] Otoritas Jasa Keuangan
[3] Meta synthesis method
)